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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：388 萬
- 參考單價：17.22 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
東大路四段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
- 總坪數：22.53 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：22.53 坪
- 土地面積：15.59 坪
- 樓別/樓高： 4樓 / 4樓
- 屋齡：42 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 進場門檻低： 總價 388 萬，單價約 17.2 萬/坪，在東區屬於較親民的價格。 2. 地段與機能在發展中： 鄰近南寮漁港、運動公園及多座綠地，環境優美；位於東大路四段，靠近科學園區與大學，租屋需求可能穩定。 3. 土地持有比例高： 持分土地約 15.59 坪/總坪數 22.53 坪，土地比率高於一般公寓，具保值潛力的買地送屋屬性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過老： 42 年屋齡屬於高齡住宅，結構安全與管線狀況需仔細檢查。 2. 頂樓無電梯： 位於 4 樓之 4 樓，對長久居住者（特別是長者或小孩）較為不便，且需承擔搬運困難。 3. 衛浴設施不足： 3 房僅有 1 衛浴，家庭使用可能不便。 4. 標題與地址存疑： 標題提及「關西農地」但地址為「東區市地」，顯示廣告資訊可能有誤植，需釐清土地登記用途。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 翻修價值高： 「需整理」代表可透過裝潢改善居住品質或提升轉售溢價。 2. 租賃潛力： 周邊鄰近科學園區與校園，若整修後作為投資性房產，租金回報率可能尚可。 3. 區域發展： 南寮漁港周邊持續開發中，未來可能帶動房價上漲。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 銀行貸款難度： 高齡公寓可能影響銀行貸評，甚至縮短貸款年限或成數，增加購屋資金壓力。 2. 滲水與維護風險： 頂樓公寓較易有隔熱差、漏水等問題，修繕成本可能超出預期。 3. 法規與轉售限制： 需確認土地登記用途是否為「住家用」，避免因農地標誤導致後續產權糾紛，影響未來交易流動性。 |
物件評論
建議購買對象： 此物件適合預算有限但希望進入東區生活圈的買家，或是打算投資出租、願意投入資金裝潢的投資者。若您有自備款能力處理潛在修繕費用，且不介意頂樓爬梯與老屋維護問題，這是一個高性價比的選擇。
不建議購買對象： 若您是為了自住給長輩居住、對屋況要求必須「即買即住」，或是擔心銀行貸款受限的購屋者，此物件的風險較高，建議慎重考慮。
主要理由總結： 該物件的最大賣點在於低單價與土地持有比例高，在東區難得便宜。然而，42 年高齡、頂樓無電梯及廣告標題資訊不一致（關西農地 vs 東區市地） 是關鍵風險點。務必在簽約前查閱建物登記謄本與土地謄本，確認土地用途是否正確，並請專業技師驗屋評估結構安全與修繕預算後再做決定。
問與答
新竹關西土地
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蘇鳳娥(仲介，收取服務費)
暱稱：蘇鳳娥
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0935-309182
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關西 加盟店
經紀業名稱: 名流開發有限公司
證號: (107)登字第326763號
新竹關西土地 蘇鳳娥 0935-309-182
從事不動產事業近8年，每天以歡喜的心出門，感恩的心回到家，每天很忙碌，但也很充實。
為了實現客人，各種不盡相同的夢想，日日都發覺做了善事，一般的快樂心情。
因為出於善念的心情，待客(待人如親)，客人都非常的客氣善良，互動非常良好，只要進來的買方，
或委託的賣方，幾乎均會成為鳳娥長久的朋友。
祈望長年奉行【親切、忠心誠實買賣】的宗旨，能夠為您，建構未來更好更美的理想家園。
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